Os elevadores para condomínio são meios de transporte muito importantes dentro desse empreendimento. Eles garantem a acessibilidade de todos os usuários e trazem conforto, comodidade e bem-estar. No entanto, para que cumpram seus objetivos diariamente, o síndico ou a administradora deve prezar pela manutenção constante do equipamento. Inclusive, é a manutenção frequente que garante economia.
Para esclarecer algumas dúvidas sobre o assunto, preparamos um post completo com todas as informações sobre manutenção, segurança e economia de elevadores para condomínio. Confira!
Manutenção de elevadores para condomínio
A manutenção de elevadores para condomínio é uma prática que deve ser adotada com frequência pelo síndico para evitar a incidência de paralisações, defeitos e acidentes. Percebeu que há algum problema com o painel ou com os trincos? É preciso agir para evitar maiores consequências.
Muitos incidentes mais graves acontecem, porque a manutenção do equipamento não recebeu a devida atenção. Uma trança do cabo de tração que estoura não é um problema que acontece de uma hora para outra. É fruto de um desgaste que pode ocorrer devido ao mau uso, por exemplo.
Diante desse cenário, é fundamental que o gestor, seja o síndico ou a administradora, mantenha uma rotina de conservação e manutenção de elevadores para condomínio. Há locais em que o zelador é o responsável por acompanhar algumas ocasiões, como dias de mudança ou obras, e garantir que o equipamento seja utilizado corretamente.
Em um condomínio residencial, um elevador pode durar décadas. Mas, para isso, é fundamental que a manutenção seja frequente e adequada, principalmente a manutenção preventiva.
Qual a importância da manutenção preventiva?
Os elevadores são equipamentos de uso contínuo em condomínios. Para evitar incidentes que podem deixar passageiros presos ou comprometer a segurança dos usuários, a manutenção deve ocorrer em periodicidade adequada. O mais indicado é que ela ocorra mensalmente. Claro que existem situações que fogem do controle do síndico, como falta de energia elétrica ou panes inesperadas no equipamento. No entanto, a manutenção para elevadores para condomínio não se destinam a imprevistos.
A manutenção preventiva é a melhor medida para deixar elevadores para condomínio sempre à disposição. Especialmente se o local possuir muitos idosos, pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida. Nestes casos, a indisponibilidade do equipamento afeta diretamente o bem-estar das pessoas. Por isso, o síndico deve fazer tudo que estiver ao seu alcance para que os elevadores estejam funcionando o máximo possível.
A manutenção preventiva do elevador é aquela que antecede o reparo, que está inserida em um planejamento de atividades para conservar a capacidade funcional do equipamento. É um serviço que consta no plano de manutenção predial preventiva.
Quando ela não é feita, o síndico está mais sujeito a ter que realizar a manutenção corretiva, que ocorre em caso de falhas ou desgastes no elevador. Essa atuação reativa, que acontece após a falha, tem um alto custo e ocasiona a paralisação do uso do equipamento. Isso pode causar grande transtorno no edifício. Basta que uma peça pare de funcionar corretamente para que o elevador seja interditado. Em resumo, podemos dizer que a manutenção preventiva dos elevadores para condomínio contribui para:
- Reduzir gastos gerais: um elevador em ordem gasta menos energia elétrica, facilita a previsão de futuras trocas de peças (ajuda na previsão orçamentária do condomínio), e aumenta a vida útil do equipamento;
- Facilitar o trabalho do síndico, uma vez que as manutenções são agendadas previamente e evitam incidentes que podem pegar o gestor de surpresa;
- Garantir o bem-estar e o conforto dos usuários, pois o equipamento está quase sempre à disposição.
Manutenção de elevadores é despesa ordinária ou extraordinária?
Manutenção de elevadores para condomínio é despesa ordinária. De acordo com a Lei do Inquilinato, as despesas ordinárias são aquelas necessárias à administração do condomínio.
Dentre elas, se incluem salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio, o consumo dos serviços básicos (água, esgoto, gás, luz e energia das áreas comuns), a limpeza, a conservação e a pintura das instalações condominiais, e muitas outras, inclusive a manutenção e a conservação de elevadores para condomínio.
Perceba que são despesas que acontecem na rotina no condomínio, ao contrário das extraordinárias, que não integram gastos rotineiros de manutenção do edifício e acontecem vez ou outra.
Existe uma legislação sobre manutenção de elevadores?
Sim. O Brasil possui muitas normas que regulam a manutenção de elevadores para condomínios e outros empreendimentos, desde normas federais a leis municipais.
Em âmbito federal, aplica-se a norma ABNT NBR 16083:2012 – Manutenção de elevadores, escadas rolantes e esteiras rolantes. Ela traz todos os requisitos que instruem a manutenção e foi elaborada pelo Comitê Brasileiro de Máquinas e Equipamentos Mecânicos (ABNT/CB-004). É aplicável a elevadores de passageiros, de cargas, elevadores de passageiros e cargas, monta-cargas, escadas rolantes e esteiras rolantes.
Dentre os itens abordados na norma, estão: verificação das funcionalidades, limpeza, lubrificação, operações de configurações e ajustes, operações de resgate de passageiros, reparos ou mudanças de componentes decorrentes de desgaste.
Existem muitas outras normas sobre elevadores, que abordam requisitos de segurança para construção e instalação de certos elevadores, como as normas ABNT NBR 16042:2012, ABNT NBR 15597:2010, ABNT NBR 12892:2009, ABNT NBR NM 313:2007, ABNT NBR NM 267:2002 e ABNT NBR NM 207:1999.
Além das normas federais, existem leis estaduais e municipais que tratam do assunto. O síndico deve conferir junto ao poder público local o que é aplicável ao seu condomínio. No estado de São Paulo, por exemplo, são aplicadas a Lei nº 12.751/1998 (obrigatoriedade de afixação de placas informativas nos elevadores para condomínios residenciais e comerciais contendo normas de segurança) e a Lei nº 10.348/1987 (dispõe sobre instalação e funcionamento de elevadores).
Na cidade de São Paulo, o Departamento de Controle Urbano da Prefeitura de São Paulo editou o Decreto-Lei 47.334/2006 e a Portaria 01/06, que tratam da emissão do Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA). O RIA é uma espécie de certificado de segurança ao usuário que deve ser emitido pela empresa que presta o serviço de conservação e manutenção de elevadores para condomínios e outros empreendimentos.
Por fim, o síndico deve ficar atento às possíveis mudanças legislativas que tratam sobre elevadores para condomínio. Na Câmara dos Deputados, por exemplo, tramita o Projeto de Lei nº 6125/2013, que prevê regras de conservação e manutenção de elevadores elétricos, esteiras e escadas rolantes instalados em edifícios residenciais, comerciais e de serviços públicos.
Importância do cuidado com o equipamento para a segurança dos moradores
Você sabia que quem escolhe os elevadores para condomínio a serem instalados no edifício é o construtor do prédio? Em muitos casos, ele opta pelo equipamento de menor preço, e isso pode ocasionar eventuais problemas posteriores devido à menor qualidade. Ele demandará a substituição de peças num tempo menor. Quando o construtor opta por um fornecedor de primeira linha, os problemas serão menores.
Vimos que a manutenção adequada, especialmente a preventiva, é um cuidado fundamental para garantir a segurança dos moradores ao utilizar os elevadores para condomínio. E como aplicar a manutenção nesses casos em que o equipamento não é tão adequado? Uma boa saída é a modernização do equipamento, que deve ocorrer quando aparecem alguns sinais.
Modernizar ou não elevadores para condomínio?
A modernização dos elevadores para condomínio é necessária quando a conservação periódica já não supre a necessidade do equipamento. Imagine que você é um síndico que agenda mensalmente a inspeção e a conservação dos elevadores. No entanto, percebe que o equipamento apresenta defeito constantemente, mesmo com a manutenção. É um sintoma que diz a você que há necessidade em modernizar os elevadores.
Para saber quando modernizar os elevadores, faça uma verificação das seguintes situações:
- Elevadores dão problemas com frequência (por exemplo, ocorrem 6 casos de interrupções dos elevadores em um ano);
- Não há proteção contra variações na rede elétrica nos componentes do elevador;
- A cabine apresenta desnível constante em relação aos andares;
- Necessidade de adaptações de acessibilidade no condomínio;
- Elevadores apresentam barulhos mais altos do que o normal;
- Trocas de peças são constantes e gradualmente mais caras;
- Há poucas peças de reposição no mercado;
- Não há sistemas de segurança atualizados;
- Alto consumo de energia;
- Infestação de cupins.
Apesar da necessidade, vale destacar que a modernização de elevadores pode ser um problema financeiro para o condomínio que não possui uma reserva. Isso porque o preço pode variar bastante, mas fica entre R$ 30 mil a R$ 160 mil por aparelhagem. Mesmo diante do alto custo, a modernização dos elevadores para condomínio garante muitos benefícios, como:
- Contribuição ao meio ambiente: com menor consumo elétrico, há redução na emissão de dióxido de carbono (CO²), o que contribui para a sustentabilidade do empreendimento;
- Redução de despesas: os elevadores modernos gastam menos energia elétrica do que aparelhos antigos, além de demandar menos troca de peças;
- Melhoria na acessibilidade: elevadores sem problemas contribuem para a rotina de idosos e pessoas com mobilidade reduzida;
- Viagens mais agradáveis: a ausência de desníveis, trancos e ruídos torna a experiência do usuário mais agradável;
- Maior segurança: elevadores modernos apresentam menos riscos de falhas, acidentes e interrupções;
- Valorização do patrimônio: equipamentos novos no condomínio valorizam o imóvel.
Como encontrar empresas qualificadas?
Os elevadores devem passar por manutenções adequadas para garantir a segurança dos usuários. Isso significa que a escolha da empresa responsável pelo serviço deve ser bastante criteriosa. O síndico deve se atentar bastante a esse ponto.
Em primeiro lugar, é importante conferir se o estabelecimento integra a relação de empresas aprovadas pelo município. O órgão público que possui essa informação é, geralmente, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (ou órgão municipal semelhante). A prestadora de serviço deve ter concessão dada pela prefeitura, pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), contar com, ao menos, um engenheiro responsável e ser regulamentada.
Em segundo lugar, saiba que a manutenção não precisa ser feita pela empresa que vendeu os elevadores para condomínio. O síndico possui liberdade para contratar o serviço de manutenção que desejar. E a troca de fornecedor pode ser um fator que gera economia. Neste ponto, a atenção fica para as empresas que cobram valores muito abaixo do mercado. Normalmente, elas não são confiáveis.
Em terceiro lugar, o síndico deve avaliar o tipo de contrato de manutenção de elevadores para condomínio. Nem sempre, ele inclui os valores das peças de reposição. Fique atento às cláusulas, especialmente às multas de rescisão e o tempo de vigência (o recomendável é de no máximo 2 anos). São dois os tipos de contrato mais comuns:
- Com reposição de peças: costuma ser um contrato um pouco mais caro. No entanto, o síndico fica mais tranquilo em caso de falha, pois a empresa de manutenção será responsável pela troca da peça, não havendo necessidade de mexer no caixa do condomínio.
- Sem reposição de peças: na ocorrência de alguma falha no elevador, a empresa envia um orçamento ao síndico, acompanhado do laudo da peça danificada. Em alguns casos, as peças são caras e oneram o caixa do condomínio. É um contrato que engloba apenas a mão-de-obra, sendo mais recomendável para edificações novas, cujas chances de problemas são menores.
Além de avaliar o melhor tipo de contrato de manutenção de elevadores para condomínio, o síndico deve também ter boa relação com a empresa de manutenção. Isso traz mais segurança nos casos de incidentes. Isso porque o mercado de peças para esse equipamento é muito fechado, não apresentando diversas lojas para atender o consumidor na hora do aperto. Com a aproximação entre síndico e empresa de manutenção, é possível manter o elevador sempre em funcionamento.
Economia com elevadores
Garantir o bem-estar e o conforto dos moradores, bem como a usabilidade dos equipamentos, são deveres do síndico. Como apontamos anteriormente, por mais custoso que seja manter um contrato periódico de manutenção de elevadores para condomínio ou modernizar esses equipamentos, essas práticas são muito importantes para cumprir essas atribuições.
O que o gestor deve ter em mente é que essas duas práticas trazem muitas vantagens para o condomínio. E uma delas é a economia por meio da redução de custos.
Como economizar na manutenção de elevadores?
Para economizar na manutenção de elevadores, o síndico deve prezar sempre pela manutenção preventiva e educação dos usuários.
As manutenções periódicas, que ocorrem antes dos incidentes, evitam os gastos emergenciais, como apontamos acima. Elas devem ser agendadas mensalmente, mas também podem ser solicitadas caso o síndico, o zelador ou um usuário note um potencial problema. Barulhos incomuns, desníveis, portas que não fecham corretamente são defeitos visuais ou sonoros que podem ser percebidos pelas pessoas. Diante disso, basta marcar a manutenção para ver o que está ocorrendo.
Quanto à educação dos usuários, o síndico deve possuir papel ativo. Orientá-los quanto ao uso em diversas situações é uma prática constante, que pode ocorrer por painel de avisos, dentro e fora do elevador, ou por e-mail. Um guia de boas práticas ajuda bastante nisso. E quais seriam essas boas práticas? Veja alguns exemplos:
- Em caso de passageiro preso no elevador, mantenha a calma, aperte o botão de emergência para interfonar na portaria, não force a porta, e não tente sair do elevador;
- Em caso de obras, mudanças ou transporte de materiais que possam danificar o elevador, solicite ao zelador a capa protetora;
- Não bloqueie ou impeça o fechamento das portas, nem force sua abertura ou fechamento;
- Em caso de transporte de cargas e animais de estimação, utilize o elevador de serviço;
- Respeite o limite de passageiros e de peso sugerido nas placas informativas;
- Evite movimentos bruscos ou brincadeiras como pular no interior da cabine.
Como economizar energia com elevadores?
Uma questão que sempre aparece quando o assunto é manutenção de elevadores para condomínio é a economia de energia. Como manter o equipamento em dia gastando pouco? De fato, ele é um dos responsáveis pelo custo de energia elétrica. Mas, a regra é bastante simples: quanto mais antigo, maior o gasto de energia. Por isso, a primeira dica para economizar energia com elevadores é a modernização.
A segunda dica, mais uma vez, é a manutenção preventiva, que faz com que o elevador funcione de maneira otimizada. Alguns condomínios relatam economia entre 20% a 40% nas despesas com eletricidade quando a manutenção é periódica.
E a terceira dica é utilizar sensores de luz e lâmpadas de LED. A iluminação dentro da cabine só funciona quando alguém ingressa e, mesmo em funcionamento, apresenta baixo gasto de energia, que é uma das características das lâmpadas de LED.
Se você ouvir, algum dia, que desligar um dos elevadores à noite gera economia, não acredite. O raciocínio é simples: com um elevador disponível para os usuários, ele fará o trabalho de dois equipamentos. E isso pode resultar em sobrecarga, o que diminui a vida útil do aparelho.
Com esse guia completo de economia, manutenção e segurança para elevadores para condomínio, o síndico consegue realizar um ótimo trabalho para manter o equipamento sempre disponível para os usuários.
Todas as medidas relacionadas a esse equipamento devem integrar um plano periódico de inspeção predial. Você sabe o que é inspeção predial e qual o período ideal para que ela aconteça?
Guestpost produzido pela Condobox, sistema completo para gestão de condomínios.
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